為進(jìn)一步完善住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足新市民青年人多層次的住房需求，四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合六部門起草了《關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，正式公開征求社會公眾意見建議，意見反饋截止時間為2022年8月21日。
總體要求
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持“房住不炒”定位，突出住房的民生屬性，以深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，重點(diǎn)在人口凈流入的城市、住房供需矛盾突出、住房困難群眾較多、多層次住房需求較大及其他有需求的城市探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，切實(shí)解決“夾心層”群眾的住房困難問題，推動全體人民實(shí)現(xiàn)住有所居。
共有產(chǎn)權(quán)住房的基本原則
堅(jiān)持政府引導(dǎo)、政策支持。加大政府對共有產(chǎn)權(quán)住房籌集的引導(dǎo)，充分調(diào)動市場積極性，發(fā)揮市場機(jī)制的推動作用，制定鼓勵社會力量參與建設(shè)和管理的若干政策措施。
堅(jiān)持因城施策、供需平衡。充分考慮各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，綜合采用規(guī)劃、土地、金融、財(cái)稅等政策工具和行政措施，加強(qiáng)住房市場供需雙向調(diào)節(jié)，合理安排建設(shè)規(guī)模，促進(jìn)供需動態(tài)平衡。
堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)營、健全機(jī)制。建立健全管理機(jī)制，對保障對象實(shí)施動態(tài)管理，因地制宜確定準(zhǔn)入和退出條件。明確產(chǎn)權(quán)比例，規(guī)范產(chǎn)權(quán)登記和增購，科學(xué)合理做好房產(chǎn)評估，保障收益共享。
共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃建設(shè)
明確房源性質(zhì)。共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府投資或提供政策優(yōu)惠支持，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，面向有一定經(jīng)濟(jì)承受能力但買不起商品住房的群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)城鎮(zhèn)戶籍無房家庭，實(shí)行政府委托代持機(jī)構(gòu)與承購人按份額共有產(chǎn)權(quán)，限定使用和處分權(quán)利的具有保障性質(zhì)的市場房源。
明確供應(yīng)計(jì)劃。各地要摸清城鎮(zhèn)住房發(fā)展現(xiàn)狀、供需結(jié)構(gòu)、共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際需求，統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力等因素，科學(xué)合理確定共有產(chǎn)權(quán)住房年度供應(yīng)計(jì)劃。
房源籌集渠道。各地要充分研判住房市場和保障性住房建設(shè)情況，建立以已建成存量商品房、安置房、限價房轉(zhuǎn)化，商品房配建、集中供地新建等多元化的房源籌集方式。住房保障主管部門須會同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房籌集建設(shè)要求、配建比例、產(chǎn)權(quán)歸屬等。
明確面積標(biāo)準(zhǔn)。共有產(chǎn)權(quán)住房以建筑面積90平方米以下的中小戶型為主。政府委托的代持機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化已建成存量商品房的，不受前述面積限制。各地要結(jié)合實(shí)際，合理確定建筑面積標(biāo)準(zhǔn)和建筑戶型，有效滿足居住需求。
保證住房品質(zhì)。共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)實(shí)施成品房交付，并加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等全過程管理，保證住房質(zhì)量和品質(zhì)，相關(guān)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。
共有產(chǎn)權(quán)住房分配管理
確定供應(yīng)對象。堅(jiān)持因地制宜，共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)范圍以面向城鎮(zhèn)戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到城鎮(zhèn)常住人口。符合有關(guān)規(guī)定的城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且無房的各類人才，可優(yōu)先安排。每個申購人只能申購一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
產(chǎn)權(quán)比例確定。申購人個人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于50%，其余產(chǎn)權(quán)為政府委托代持機(jī)構(gòu)持有份額。具體比例由各地綜合考慮申購人支付能力和住房市場價格水平后自行確定。
規(guī)范價格管理。共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式確定：通過“限房價、競地價”等方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè)的，銷售價格不得高于土地出讓時確定的最高銷售價格；通過政府組織集中建設(shè)及其他方式建設(shè)籌集的，銷售價格應(yīng)綜合建設(shè)、財(cái)務(wù)、管理成本、稅費(fèi)和利潤以及承購人購房承受能力等因素確定。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出時，共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價格，根據(jù)初始購買價格加固定利率形式或?qū)脮r評估價格確定。
規(guī)范申購管理。共有產(chǎn)權(quán)住房申購人應(yīng)如實(shí)申報(bào)住房、財(cái)產(chǎn)、收入等情況。公安、民政、人社、自然資源和規(guī)劃、銀行等部門根據(jù)職能職責(zé)，做好資格審核等工作。推動建立共有產(chǎn)權(quán)住房的申購、審核一網(wǎng)通辦，提升辦理效率。各地住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定積極對申購人辦理住房公積金貸款、提取等手續(xù)，并適當(dāng)上調(diào)住房公積金最高貸款額度。
規(guī)范分配方式。各地應(yīng)結(jié)合申購需求及供應(yīng)能力，采取按房配售或輪候配售制度。申購人的配售排序，可通過綜合評分、搖號抽簽等方式確定。
規(guī)范合同簽訂。承購人應(yīng)與代持機(jī)構(gòu)簽訂購房合同，購房合同應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)比例、使用規(guī)定、轉(zhuǎn)讓限定、抵押約定、繼承約定、違約責(zé)任等內(nèi)容。
規(guī)范權(quán)屬登記。共有產(chǎn)權(quán)住房需辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記的，由代持機(jī)構(gòu)和承購人雙方共同提出申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照有關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定辦理，不動產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)載明全體共有產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)比例等內(nèi)容。
共有產(chǎn)權(quán)住房供后管理
規(guī)范住房使用。承購人享受與購買商品住房居民同等的基本公共服務(wù)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)住房和商品住房為同一小區(qū)的，應(yīng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并享受同等服務(wù)、承擔(dān)同等義務(wù)。承購人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和合同約定，繳納按照整套共有產(chǎn)權(quán)住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)算的住宅專項(xiàng)維修基金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，并享受相應(yīng)權(quán)利。承購人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和合同約定使用共有產(chǎn)權(quán)住房，不得擅自出租轉(zhuǎn)借、長期閑置、改變用途、改變房屋結(jié)構(gòu)，影響房屋使用功能和質(zhì)量安全。承購人確需出租的，須與代持機(jī)構(gòu)協(xié)商達(dá)成一致。各地要因城施策探索打通已建成存量商品住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的通道，滿足多樣化的住房需求。承購人在使用共有產(chǎn)權(quán)住房期間通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的以及合同約定的其他情形的，須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出。
規(guī)范產(chǎn)權(quán)增購。原則上承購人在取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)登記證滿5年的，可按初始購買價格，通過一次性付款或分期付款的方式購買代持機(jī)構(gòu)持有的產(chǎn)權(quán)，直至最終擁有完全產(chǎn)權(quán)，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房。支持有條件的地方結(jié)合實(shí)際對承購人繳納共有產(chǎn)權(quán)住房契稅給予補(bǔ)貼。取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)登記證超過5年再次增購的，增購價格按初始購買價格加固定利率形式或?qū)脮r評估價格確定。
規(guī)范上市交易及退出。原則上共有產(chǎn)權(quán)住房承購人取得不動產(chǎn)證滿5年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)住房份額上市交易；代持機(jī)構(gòu)在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，承購人、代持機(jī)構(gòu)按照各自產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分，承購人所持產(chǎn)權(quán)份額增值收益歸承購人所有。共有產(chǎn)權(quán)住房承購人取得不動產(chǎn)證不滿5年的，因特殊原因確需退出的，應(yīng)向代持機(jī)構(gòu)提出申請；該承購人所持有的產(chǎn)權(quán)份額原則上由政府委托的代持機(jī)構(gòu)通過綜合評分、搖號抽簽等方式，轉(zhuǎn)讓給其他符合規(guī)定條件的申購人，承購人所持產(chǎn)權(quán)份額增值收益歸代持機(jī)構(gòu)所有；因特殊原因確需退出的情形由各地自行確定，必要時可由政府委托的代持機(jī)構(gòu)予以回購。轉(zhuǎn)讓或退出時成交價格低于原購買價格的，代持機(jī)構(gòu)不予補(bǔ)償差價。
規(guī)范產(chǎn)權(quán)抵押。共有產(chǎn)權(quán)住房承購人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。
規(guī)范產(chǎn)權(quán)繼承。承購人亡故，其繼承人符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購條件的，可繼承共有產(chǎn)權(quán)住房個人份額。繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購條件的，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出。
強(qiáng)化政策支持
加強(qiáng)用地保障。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供地，鼓勵采取“限房價、競地價、限供應(yīng)對象”“限房價、控地價、定品質(zhì)、定配建”等出讓方式。各地要依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房總體需求，統(tǒng)籌做好用地規(guī)劃和供地計(jì)劃，并在土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。
加強(qiáng)財(cái)政金融稅費(fèi)支持。統(tǒng)籌用好現(xiàn)有資金支持政策，多渠道籌集資金，加大資金投入力度。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房的特點(diǎn)，在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，依據(jù)商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進(jìn)金融服務(wù)方式，積極支持共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)和消費(fèi)。推進(jìn)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的企業(yè)在資本市場通過發(fā)行債券等金融工具融資。加強(qiáng)相關(guān)稅收政策宣傳輔導(dǎo)，支持代持機(jī)構(gòu)收儲存量閑置商品住房等籌集共有產(chǎn)權(quán)住房。
加強(qiáng)組織保障
加強(qiáng)組織保障
加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。切實(shí)發(fā)揮發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的城市主體責(zé)任，建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，明確責(zé)任分工，組織制訂實(shí)施方案和供應(yīng)計(jì)劃，并向社會公布，有序推進(jìn)和發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
明確部門職責(zé)。住房保障主管部門要摸清共有產(chǎn)權(quán)住房需求，推進(jìn)部門間信息資源共享，負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房的組織實(shí)施工作。發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源、人行成都分行、證監(jiān)局等部門要根據(jù)各自職能職責(zé)，切實(shí)做好資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)登記、金融支持等工作。
加強(qiáng)監(jiān)督管理。住房保障主管部門要牽頭會同有關(guān)單位加強(qiáng)對共有產(chǎn)權(quán)住房申購、使用、上市交易、退出等工作的全過程監(jiān)督管理。對共有產(chǎn)權(quán)住房承購人違規(guī)申購、使用、上市交易共有產(chǎn)權(quán)住房等的，以及按照合同約定必須退出但拒不退出的行為，要依法追究相應(yīng)的法律責(zé)任，并將違規(guī)信息納入中國人民銀行個人征信信用管理。
加強(qiáng)政策宣傳。各地應(yīng)因地制宜，采取多種形式開展政策宣傳，為發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、做好民生保障營造良好氛圍。